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多城加推第五批供地「两集中」转向因城施策

2022-11-23房产

来源:21世纪经济报道

记者孔海丽 北京报道

截至11月22日,22个集中供地城市今年的第三批土拍进入尾声,18个城市共计完成352宗土地出让,涉及4692亿元出让金;同期,有多个城市的第四批集中供地工作已经展开,第五批、第六批集中供地亦在规划中。

今年以来,部分城市调整了供地节奏,增加供应批次。据21世纪经济报道记者不完全统计,目前已有无锡、苏州、南京、北京、杭州、成都、广州、天津、深圳、上海、武汉等11个城市发布了第四批集中供地公告,另有厦门、济南、青岛、重庆明确全年供地将分四个批次进行,其中无锡、苏州、南京已率先完成第四批集中土拍。

而南京、武汉、苏州、无锡已经进入第五批集中供地周期,武汉更是透露全年集中供地将会达到六个批次。

根据2021年初推出的「两集中」供地政策,22个重点城市全年集中供地不应超过3次,彼时,该政策是为降低市场热度、抑制高企的地价。鉴于当前大环境已有改变,土地市场低温运行,企业拿地愈发审慎,城投托底亦被限制,「两集中」需要解决的矛盾已不再突出。

受访业内人士认为,「两集中」供地政策是出于「稳房价、稳地价、稳预期」的初衷,多地根据实际情况,阶段性适当调整供地节奏是必要举措,因地制宜、因城施策,以更加灵活的供应方式稳定市场,促进楼市良性循环。

多批次供应的尝试

11月21日,南京发布了今年第五批集中供地公告,共推出各类用地15宗,起始价总额约为56.35亿元。而无锡、苏州、武汉已在更早之前公布了五批次集中供地计划,其中,武汉市土地交易中心表示,后续还将适时发布本年度第六批次集中供地公告。

虽然多个城市增加了供地批次,但常态化供地模式并没有明确回归。合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示:「多次少量供地方式可以起到积极的调动作用,而集中供地是一种长期导向,短期之内推翻(两集中)并不现实。」

与此同时,已经有城市开始进行土地常态化推介。今年9月底,长沙市土地推介平台——长沙供地云通知显示,该平台对地块推介方式进行了调整,今后不再按年度批次推介土地,更改为年度常态化持续更新推介。

通知称,为适应长沙市土地招商工作需要,切实为市场主体提供及时便捷的信息服务,长沙供地云平台对地块推介方式进行了上述调整。长沙市计划供应土地基本达到供应条件后,供地云平台实时进行线上推介,平台将显示地块推介更新日期,直至地块完成挂牌交易。

10月28日,江西省住建厅发布【关于住房城乡建设领域落实强省会战略支持南昌城市高质量发展的若干政策措施】,提出将持续完善房地产政策,积极争取国家有关部委支持,力争将南昌从「集中供地」城市名单中调出。

有业内人士戏称南昌「发出了退群申请」,但值得注意的是,南昌本身并不在实施「两集中」供地政策的22个重城市范围内,属于自发加入「两集中」供地队伍的城市。

南昌此举或与当地冷淡的土地市场有关。据中指研究院监测,10月11日,南昌完成今年第三批次集中供地,22宗涉宅用地有12宗流拍,流拍率为55%,另有5宗地块底价成交;今年首批和第二批集中供地中,南昌的土地市场表现也相对平淡,地方国企托底拿地现象也比较明显。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉21世纪经济报道记者,土地市场形势低迷时,容易形成地价和房价的负反馈循环,也不利于楼市的健康发展,阶段性调整集中供地是必要的,但这不意味着就要退出集中供地机制。

「两集中」供地的使命

回溯「两集中」供地出台的背景,2021年年初,楼市一片火热,各地的土拍市场上,「地王」层出不穷,地价超过周边房价、「面粉贵过面包」的情形也时有出现。

2021年2月,按照自然资源部的要求,重点城市将改变原有的分散式供地模式,要对住宅用地集中发布出让公告,集中组织出让活动,原则上发布出让公告全年不得超过3次。自然资源部还要求重点城市增加住宅用地供应,充分披露住宅用地供应信息。

实施「两集中」土地出让制度的有22 个重点城市,包括北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等。除22城外,徐州、西安、南昌、金华、温州等城市后续也自发加入了「两集中」供地的队伍。

按照监管部门的说法,实施「两集中」的目的,是为减少土地公开出让过程中关联信息不充分所带来的对市场预期的影响,纠正信息披露的随意性、碎片化、不确定等不规范问题,防止市场主体由于不掌握重要关联信息带来的竞争。

在实际操作中,短期内多宗土地高额的保证金、土地出让金等代价,确实对房企的拿地行为产生了一定限制。但在「高杠杆、高周转」的传统模式助推下,「两集中」之后,土地市场的火热并未明显熄灭。

据21世纪经济报道记者统计,2021年首批集中供地,热点城市虽然拍地规则较为严格,但热点城市如杭州、宁波与北京等城市仍然拍地踊跃,杭州41宗地块以竞自持成交,占首批集中供地成交数量的72%,自持比例最高达40%,且有一宗地进行了138轮的拍地对决,可见竞争之激烈;北京30宗有10宗地进入报高标准商品住宅建设方案阶段,宁波29宗成交住宅用地中有19宗触顶或摇号,溢价率达25.1%。

面对激烈的土拍竞争,为了维持规模增长、稳定市占率,部分房企甚至在热门城市的热点地块「舍利求地」。

真正的转折点产生于2021年年中,「三道红线」、「贷款集中度管理」等措施的综合作用,有效抑制了地产高杠杆扩张的模式,信贷收缩影响供需两端,房地产市场开始显著降温。

2022年以来,房地产市场继续低温运行,楼市成交规模下行,部分房企信用事件开始出现,土地市场随之低迷,地方国资成为拿地主力。

调整供地节奏的逻辑

在市场下行、企业拿地意愿较低的情况下,土地供应普遍缩量。据中指研究院监测,截至10月末,22城供地计划完成率整体不足五成,其中长春、重庆不足三成,多个城市的推地信心不足。

而成交方面,整体表现趋冷,底价成交成为主流。中指研究院统计数据显示,2022年集中供地的底价成交占比愈加明显,一、二、三批次分别为61%、69%和79%。

截至11月22日,完成第四批集中供地的三个城市(无锡、苏州、南京),底价成交率更是达到了100%。溢价成交率则一路走低,前三个批次分别为39%、31%和21%。

2021年以来各批次集中土拍详情

多城加推第五批供地「两集中」转向因城施策

数据梳理:中指研究院

与此同时,地方国资企业仍是拿地主力。今年第三批集中供地中,央、国企拿地金额占比为29%、混合所有制企业拿地占比为4%、民营企业拿地金额占比为13%,地方国资企业拿地金额占比为53%。

第四批集中供地中,无锡央、国企拿地金额占比45%、民营企业拿地金额占比23%、地方国资拿地金额占比33%;苏州成交地块民营企业拿地金额占比25%、地方国资拿地金额占比75%;南京四宗地块全部由地方国资获得。

无锡第四批集中供地中虽有民营房企的身影出现,但据浙商证券穿透拿地企业的股权结果,与朗诗、绿地合作摘地的企业均有国企背景,民营企业拿地多采用民企+地块所在区城投联合拿地的方式参与。

值得注意的是,今年9月24日,财政部印发了【关于加强「三公」经费管理严控一般性支出的通知】,其中提到「严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口」。业内人士分析表示,该通知对城投无效托底和依赖土地出让金返还的城投平台影响较大,未来地方国资托底力度或有所减弱。

在新的发展阶段,「两集中」供地模式因城施策,进行适当调整,成为一种可取路径。

「2021年初土地市场‘过热’的问题已不复存在,集中供地政策在一定程度上提高了房企的投资门槛,在当前的行业环境下,有能力深度参与集中供地的房企数量十分有限,因此部分城市调整集中供地节奏,是在土地市场低迷期的一种必然选择。」东方金诚分析师唐晓琳表示。

中指研究院土地事业部负责人张凯认为,今年以来,多个城市通过增加批次调整供地节奏,一方面通过分散土地供应时间上的集中度,为房企降低短期内的资金压力;另一方面,通过增加一批供地,可以在现阶段有效补充土地财政收入。「总体来看,今年增加供地批次的方式对于稳定市场还是起到了一定的作用,但由于第四批次供应接近年末,已完成四批次土拍的三个城市整体热度较低。」他说。

郭毅向21世纪经济报道记者补充说,当下多个城市都在采用「多次少量」土地供应方式,既不会对市场产生过大干扰,又能对开发商的拿地预期和购房者市场预期起到积极的引导作用。她进一步展开解释:「增加供地批次,分散拿地节奏,也会缓解同区域内项目扎堆的情况,提升房企对土地价值的预判。」

一位上市房企的北京高管则告诉21世纪经济报道,增加土地供应批次的实际效果还有待观察,目前大部分房企都在收缩战线,聚焦重点城市市场,估计真正的拐点,要等到房企融资及销售问题得到有效解决之后。