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倒车镜里的百强房企

2023-01-24房产

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前些日子,滨江集团老板戚金兴在自己公司年度会议上说了一句让人记忆深刻的话:不是我们猛,而是人家后退的速度比我们快!


滨江集团2022年度拿了41块地,权益拿地金额支出374.1亿元,比上一年大约同比下降了20%左右;


但是滨江集团在百强房企土地储备排行榜中的排名却一下子上升了15名,从2021年的排名22,一下子上升到了今年的排名第7。


「人家」退,而滨江进,是好事儿吗?


有专业人士把滨江集团在杭州的2022年度楼盘的开盘去化率情况数据打开来看,发现2022年第四季度(10-12月);


滨江在杭州项目开盘去化率低于30%的项目分别是1个、2个、2个,分别在当月新开盘的楼盘数量中占比9%、18%、13%。


而在2022年9月份之前,这个数据是:0!


所以,一向低调的戚老板,也「突然」上了华文头条。


不过话说回来,与同行比,滨江的确是不折不扣的优等生。因为其他房企2022年度的表现:的确更惨!


据中国指数研究院数据,2022年度百强房企当中TOP10房企销售总额门槛同比下降41.9%至1673.1亿元,TOP30房企销售总额门槛同比下滑55.8%至507.2亿元。


全年千亿房企数量约20家,同比减少21家。


2022年有近90%的百强房企累计业绩同比下滑,降幅大于50%的房企数量为36家,另有32家百强房企累计业绩降幅在20%—50%之间。


如果简单对比来看,这差不多相当于2017年的行情,彼时全国房地产销售额突破了13万亿元,而千亿房企的家数也上升到了17家。


对于很多新晋的千亿房企们来说,2022年就是梦醒时分,一场黄金盛宴的大梦醒了,发现自己又回到了2017年。


「梦醒时分」是2022年大变局对房地产行业的整体影响,如果从结构影响来看,则是「有人星夜赴科场、有人辞官归故里」的逻辑。


在任何一个大变局时代里,个体的悲欢是不同的,有人失意就有人欢喜。


2022年这场房地产行业大洗牌中,哪些房企是受益者呢?让我们从TOP5的名单里去寻找答案。


据克而瑞数据,2022年度中国房地产企业百强房企全口径销售额排行榜中, TOP5房企分别是:碧桂园、万科、保利发展、绿城、中海。


这其中,碧桂园从来只公布权益销售额,也就是人家拿打6-7折以后的数据跟其他房企的全口径销售额数据比较,人家依然是第一;


而且销售额超4400亿元,位于4000亿元大关以上,江湖第一的位置仍然可以稳坐。


「江湖第二」的席位,在万科和保利中展开激烈角逐,万科在使劲跑,保利在拼命追,由于保利的大手笔拿地、储备货值,眼看就要追上万科,夺下「二哥」的位置。


首先,万科今年的销售额虽然继续坐在第二的位置,但是和第三名的保利的销售额已经无限接近:万科2022年度合同销售额是4143亿元,保利是4116亿元。


如上所述,保利2022年度销售额同比下降约14.51%,而万科2022年度销售额则是同比下降33.58%;


这是在2021年销售额同比下降10.8%的基础上再大幅度下降,「跌跌不休」的万科后面保利的追赶脚步声越来越近了。


决定追赶速度的是2022年度的拿地金额和新增货值,这决定了未来2年的公司可销售货值和销售额。


根据中国指数研究院的统计数据,2022年度拿地金额排行榜中,保利排第三,拿地金额734亿元,万科仅排第13,拿地金额为241亿元。


与此同时,根据克而瑞的2022年度新增货值排行榜,保利位居第一,新增货值2514亿元,万科屈居第4,新增货值为1716亿元。


这意味着,2023年保利销售额超过万科夺得「二哥」的位置,可能性很大。


由于第四名绿城的年度销售额为3003亿元,和保利、万科的4000亿元大关还有相当大的差距;


则意味着2023年的前三强仍然是在碧桂园、万科、保利中产生,即便万科的「二哥」位置被保利夺取,自己仍然可以继续做「三哥」。


值得关注的是「四哥」——碧桂园、万科、保利、中海最近3年来一直在TOP5附近徘徊。


而这次排名第四的绿城则是从2020年的第19名,到2021年的第7名,再上升到2022年的第4名,是排名位置上升最快的房企。


2022全年绿城集团总合同销售额达到3003亿元(含代建项目),总合同销售面积约1380万平方米。


其中,自投项目取得合同销售面积约793万平方米,合同销售金额约2128亿元,其中归属集团的权益金额约1224亿元;


绿城集团以绿城品牌销售的代建管理项目(以下简称:代建项目)取得合同销售面积约587万平方米,合同销售金额约875亿元。


值得注意的是,绿城轻资产部分的绿城管理业务2022年合同销售额较2021年增长32亿元,同比增长率约为3.8%。


绿城合同销售总额同比去年下降了14.42%,但是和TOP5的其他4家房企比起来,绿城2022年合同销售额同比下降幅度最小的排名中,仅次于中海,下降幅度低于碧桂园、万科和保利。


也就是说,「四哥」绿城的基础很稳,而且有代建业务这个秘密武器,在业绩成长的潜力上更具优势。


2022年,房地产行业的系统风险释放以及系列「黑天鹅」事件,导致了多数地产股的股价大幅度下跌,变成了「地惨股」。


但是绿城全年股价均值港币13.6元,较2021年均值上涨27%。


不过,绿城身后的3个追赶者同样实力雄厚。


位居5、6、7名次的中海、华润置地、招商蛇口都是央企,资金雄厚,拿地激进,而且这三家销售额都比较接近,分别约为2807亿元、2786亿元、2635亿元,和绿城的3003亿元比较接近。


在上述克而瑞的2022年度百强房企新增货值排行榜中,前三名分别是保利、华润、中海,分别是2514.8亿元、2393.8亿元、1787亿元,而绿城为1036亿元,排名第8。


也就是说,绿城和万科一样,虽然是混合所有制企业,但是其身后的纯血统央企竞争者实力更为强劲,赶超实力不容小觑。


2022年是中国房地产行业「四十年未遇之大变局」,在疫情影响、销售下降、企业信用崩塌等多重「黑天鹅」事件的冲击下,几乎每家全国型房企的销售、经营、融资都受到了全方位的冲击。


而且在中国房地产企业销售规模座次排名的历史中,近年来属于「格局已定」时间,在销售额冲上3000亿元规模后,每一个排名座次的竞争都很激烈。


所以,通过TOP5的座次变化,大家可以自行思考,房地产行业格局会怎么变……


值得注意的是,在2022年度克而瑞百强房企新增货值排行榜中,滨江集团以1543.2亿元位居第6,在前10房企名单中,是唯一的民企。

倒车镜里的百强房企


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