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曹德旺言之有理:中国有「两套房」家庭,未来可能将迎来2种结果

2023-01-19房产

就住房本身而言,我们首取其居住功能,但在市场发展过程中,由于需求和权力资金寻租双重叠加,使房子成了不折不扣的金融产品。以至于我们经常可以听到身边的人说,某某有好几套房子,几十套房。

央行曾发布过一份报告,96%的家庭已有城市住房,有2套、3套及以上的家庭占比为41.5%,如果平均到家庭的话,每户都有1.5套。由于还有不少人没有城市住房,这一数据,也从侧面印证了有很多人有2套或以上房产。

曹德旺言之有理:中国有「两套房」家庭,未来可能将迎来2种结果

面对房地产市场上出现的诸多不正常现象,慈善大家曹德旺不止一次谈及如何做房地产,以及对未来房产市场的看法。比如,他曾说,房地产应该让懂的人去做,做的太大,害人害己。实际上他的提示已经应验,这两年诸多千亿房企暴雷,就是过度扩张所致,不仅企业发展举步维艰,而且还搞了那么多烂尾楼,让购房者和国家蒙受损失。

当然,很多人更关心的是他对未来房产趋势的判断。曹德旺曾说,未来房子可能卖不掉也租不出去,他还劝他的亲妹把多余的房子卖掉。在谈到未来房地产市场时,曹德旺说老百姓买了很多房子,有钱人都是好多套房子,买不起的更加买不起,以后就是有钱人卖给有钱人的击鼓传花游戏。

从曹德旺的以上的预言来看,可以总结为两点,一是房子是有钱人卖给有钱人,二是很多房子将租不出去也卖不掉。现在看来,曹德旺的一些预言并不是没有道理,已在逐步应验,我们从中可以读出一些启示。

曹德旺言之有理:中国有「两套房」家庭,未来可能将迎来2种结果

先说说整体市场,这两年楼市大家也看到了,市场很是萎靡。很多人觉得,自2021年下半年市场开始遇冷后,能在2022年翻个身,但现实则更为残酷,数据显示,2022年全国商品房销售面积下降了26%,而销售额更是下降了28%,价格比销售面积降的更多,说白了,即便降价仍旧不好卖,直到现在,诸多的救市政策放出仍旧看不到回暖的苗头,据央行的调查数据显示,未来3个月有购房意向的占比更是创6年新低。

有人把楼市的不举归咎为疫情三年。真这么简单吗?其实,主要还是我们自身的需求端出了问题,如果没有房子,你可能会为结婚、子女上学买房,但如果你已经有房子了,哪还有那么大的紧迫性呢?即便有改善需求,但当你看到市场萎靡,你还想着这是不是高点,即使要买,也要等到谷底。说穿了,购房没那么着急。之所以如此,我们可以从曹德旺正在逐步验证的预言中寻找到答案,中国未来有「两套房」家庭,将迎来2种结果。

曹德旺言之有理:中国有「两套房」家庭,未来可能将迎来2种结果

1.便宜房子租不出去也卖不掉。

所谓便宜房子,不仅仅是价格低,还是背后的深层次原因,主要包括3类:一类是像鸡西、鹤岗等人口产业净流出的城镇,根据第一财经不完全统计,这些地方的房子几万一套,起码有20多个这样的城市,不仅存在于东北、西北,安徽、云南等地也有,有一种蔓延趋势。根据瞭望智库的统计,我们每10个城市都有这样的1座收缩型城市,而且随着时间推移,收缩型城市占比还在扩大,可能达到2个、3个甚至更多,他们主要就在部分三线、四五六线城市中。这些地方的房子如此便宜,卖都卖不出去,哪里还有人租呢?

二类是地铁、产业、旅游等等小镇。现在很多开发商,觉得在城区拿地价格高,就在离城市大几十公里,上百公里的地方开发房地产,这些项目往往作为地方的招商引资,地价非常便宜,甚至不要钱,盖出来的房子相比城区的价格便宜很多,这类房子的周边基本没什么配套,更没什么就业,买在那里偶尔住一下可以,要找接盘者几乎不可能,总不能让地缘人接手你的房子吧,人家农村的房子想怎么盖就怎么盖,价格还比你便宜很多,你的房子卖给谁、租给谁?

曹德旺言之有理:中国有「两套房」家庭,未来可能将迎来2种结果

三是竞争中落败的城市。城市化率正在朝70%迈进,说白了,注入城市的人口越来越少,所以,这两年有上百座城市纷纷出台引人政策,很多城市几乎都是零门槛落户,只要你愿意来都支持。毫无疑问,2022年的人口负增长数据出来后,与之对应的2022年13省自然增长率为负,包括江苏、天津等省市自然增长率首次转负,都会加剧城市之间的抢人大战,在这个过程中,没有产业经济科教等优势的城市势必落败,不仅吸引不来人口,原本的人才也会逐步流出,导致购房者和租客双双流失,随着房子的租售比越来越低,房子保值变现都将越来越不容易。

2.贵房子是有钱人卖给有钱人。

有机构统计了一份二手房挂牌量超10万的城市数据,杭州以22万套高居榜首,重庆、天津、成都、苏州超过15万套,沈阳、南京超13万套,西安、广州、哈尔滨等城市也超过了10万套,且还有进一步增加的趋势。这其中不乏一些楼市热点、经济发达的城市,为什么他们的二手房挂牌量会这么大?

曹德旺言之有理:中国有「两套房」家庭,未来可能将迎来2种结果

实际上,每座城市挂出来的大部分二手房在一再降价的前提下成交周期也都非常长,主要跟房源本身有关系,以南京为例,如果按照房龄、户型、小区环境、价格等条件筛选,大部分房子均是老旧房、拆迁安置房,户型严重过时。说白了,有钱人不会买这样的房子,没多少钱的刚需大多宁愿买新房,即便要买二手房也是非常挑剔,他们还会考虑未来的转手便利程度,毕竟这样的房子只能是个过渡。

但,好房子就不一样了。根据CRIC中房、链家发布的2022年豪宅数据显示,成交价1000万以上的房子,上、北、深、杭、广、南、厦、东、苏、武前十座城市成交量为4.2万套,成交价3000万以上的房子为2244套,成交价5000万以上的房子为383套。这些房子要么「逆市」上扬,要么是待价而沽,一直是有钱人的心头好。

从以上趋势看,品质好房与便宜的差房子在未来将越来越分化。「中国最不缺的是房子,最缺的也是房子」,「不缺」意思是普通的房子已经饱和,租不上价也不好变现,「缺」的意思是品质好房,只要我们经济在向前发展,对美好居住的需求就会一直存在。这也启示我们,在人口负增长、老龄化的大趋势下,房子这玩意,确实是「宜精不宜多」,这一点,我们一定要看透。

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