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如今楼市有人抛售离场,有人选择入场,市场该如何变局?

2023-01-24房产

2022年的房地产市场,大家都有目共睹,不管是成交量还是成交价都不理想,价格下跌已成为定局。

2022年全国新房销售面积13.58亿平方米,同比下降24.3%;销售金额13.3万亿,同比下降26.7%,比2021年减少了4.8万亿;2022年的房地产开发投资也下降了10%,是有统计数据以来首次出现负增长。

回望中国房地产发展历史,有部分时间点是遭受到市场的冲击,但是价格很快就恢复了。比如2008年、2014年、2017年。

如今楼市有人抛售离场,有人选择入场,市场该如何变局?

2022年下半年市场就开始预冷了,有人说在2022年下半年市场就会开始回暖,毕竟国内并没有出现超过一年时间的低迷期,另外又有很多利好房地产的政策去推动市场回落,比如降准、降息、降利率、降首付等政策。

2022年的房地产市场不但没有回暖,甚至还出现持续性的下跌,2022年最后一个季度,出台的政策不仅是有利于购房者,更是有利于开发商渡过难关的三支箭、金融16条、四大行动、21项任务,等一系列的政策,就是为了想要推动市场回暖的信心,但大家已经对现在的房地产处于极度看衰的状态。

为什么老百姓突然之间就改变了对房地产的看法?

1、受到疫情的影响。

2020年也是受到疫情的影响,为什么房价却出现大幅度的上涨?到了2021年下半年,大家对房地产的看法就发生了180度的大转变。

2020年受到疫情影响,对内国内的企业能撑过三五个月,各方面的产能也在快速的恢复到顶峰时期。对外中国疫情正在快速恢复,而国外却受到疫情「冲刷」,导致劳动力出现大规模的下降,而中国却成为了唯一可选择的代工或者是制造的大国。

如今再回想,2022年下半年以及2021年上半年订单量非常的多,有部分工厂出现了24小时开工,也有很多工厂扩大规模来搞,所以感觉国内的经济并没有受到任何的冲击,甚至比疫情前还要好。

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伴随着国内的疫情持续复发,阻碍很多发展,而且国外多个国家开始陆续放开疫情防控订单量,回流到原有的国家或者是东南亚。再回想2021年下半年,订单量开始出现明显的减少,因为国内的企业为了活下去都出现了疯狂的内卷,比如这张单的利润原本有一块的,旁边那个企业说我5毛也能做在旁边那个企业说我鸡毛也能做,有部分企业真的即便亏本一毛都要做,维持整个工厂的周转才是大方向。

正是这样大背景下不少的公司开始裁员,老百姓的收入处于不稳定的状态,对于买房的事情肯定是观望观望再考虑,毕竟二三十年的房贷如果没有稳定的收入,随时都有可能面临着经济崩溃。

2、严格限制资金流入房地产。

根据中原研究院数据显示2021年,全国楼市出台了652次政策,这些政策都是打压房地产发展过快,其中包含了两道红线、三道红线、二手房参考价、利率大幅度上调等众多政策的压迫下市场表现出来的态度就开始转变了。

房地产是资金密集的行业,如今从根本上切断房地产企业要活下去根源,撑不下去是必然的事情,易居据研究院统计的数据显示,全国百强房地产企业平均负债率82%部分,房地产企业负债率更是达到了100%。

2021年上半年就有不少房地产企业开始套路性的降价性卖房,下半年直接就是给出购房优惠,到了2022年买房不仅是有优惠,还赠送停车位、精装修、家私电器、物业管理费等一系列的「真诚卖房」。

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3、价格开始有松动,买房为什么要着急?

国人买房向来都是追涨杀跌的,如今价格出现松动,肯定是看看市场的变化再作出决定。

价格出现上涨的时候,国人就觉得价格会上涨4%,20%,甚至是30%。

那么价格出现下滑的时候,也同样是这种心理打9折销售、打8折销售、打7折销售,优惠政策越多,说明开发商就越着急购房者钱在自己的口袋能着急。

国内的利率持续走低,让购房者进一步的降低了购房欲望,2021年全国首套房利率基本上都在5.58%,2022年全国首套房利率基本上就在4.1%,假设贷款100万来算,每个月的利息就相差大概1200元。有部分地区的利率差的更远,比如惠州市2021年,利率最高峰的时候首套房6.83%,如今首套房利率4.1%,贷款100万,每个月相差2000多元的利息。

如今楼市有人抛售离场,有人选择入场,市场该如何变局?

在这样的大背景下,市场下滑,买房的人少,买房的人却变得越来越多了。

二手房是最能反映出数据的,全国45个重点城市,二手房挂牌量突破350万套,济南、青岛、上海、石家庄、西安、合肥、武汉、重庆、成都、广州、佛山等多座城市,二手房,挂牌量都突破了10万套,其中重庆中心城区就已经突破了20万套,挂盘的房子越多市场就会出现恶性竞争,这个业主降价10%,那个业主降价20%,有部分业主为了把房子卖出去,甚至降价30%,或者还有更高。

正是这样的大背景下,中介的朋友圈基本上都是这样发的,零首付、5万首付、10万首付就可以拿下一套房产了。业主是选择降价销售了,但是银行评估的价值却还是处于原本市场的成交价,所以导致这么多低首付的出现。

如今楼市有人抛售离场,有人选择入场,市场该如何变局?

想想2022~2023年买房确实是挺划算的,低首付、低利率、低门槛,对于刚需购房者来说价格可能还会下降,对于捡漏的人来说现在确实是个好时机。

目前整个市面上有两大方向是比较热门的。

一方面是,低于市场价很多的,前几天看有套房子,中介发出来的,低于市面价40%,原因是业主急需资金回笼发工资,原本市场价200万租金,120万就能拿下。这么便宜的价格,对于刚需购房者来说确实是很心动,毕竟低于40%,基本上就已经跌回到了2016年的房价水平。

另外一方面是投资者入场,心里不由的想问这个时候还有投资者入场吗?如今的投资者跟过去的投资者有很大的区别,过去的投资者都是盼望房价快速的上涨来回笼资金。最近的投资者是看中了低价格,然后可以在银行套低利息成本的钱出来。

假设一套房子市面价200万,成交价格120万,但是把这套房子的银行评估价硬生生的拉到20万,贷款80%,也就是可以向银行贷款160万出来,不仅不用给首付,还可以向银行套现40万出来。还可以再套信用贷款,10万到50万不等,看关系操作也就是一套房子套了七八十万出来去做其他生意,或者是做其他用途。

有人说难道不用给银行的利息吗?利息是要给的,对于这群投资者来说,在银行套钱肯定是有更高的资金回报方向比如年化10%,甚至是更高100万,扣除银行利息,每年有5万甚至更高收益回报。

除了这种低价房子以外,还有越来越多人把目光瞄准了法拍房,因为价格更便宜。