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2023年,北京"老城不拆"!

2023-01-19房产

对于2023年的北京楼市来说,变化肯定会有,但关键看政策的力度,政策是决定北京房价的关键因素。

根据北京市政府2023年的「政府工作报告」,我们可以看到北京楼市未来的两个趋势:

第一,北京2023年依然坚持「老城不拆」,拆迁和棚改将持续不会在北京老城出现,甚至在北京四环里都接近「零拆迁」。

北京自从2017年提出「老城不再拆」的原则后,我们以为可能只是「房住不炒」背景下的权宜之计。

但没有想到的是,在2023年急需楼市救市、经济刺激的背景下,北京依然坚持了「老城不再拆」的原则。

这意味着众多居住在北京老城里的「老破小居民」,想要得到「拆迁的机会」依然渺茫,近期内只能通过「城市更新」的方式来改善居住环境。

所谓的「城市更新」,大多数就是「刷刷外墙」,「整整设施」,「加加电梯」了,要想再来一次「拆二代」的暴富机会,目前看很渺茫了。

根据北京发改委的消息,2023年北京「城市更新」的任务是:

启动危旧楼房改建和简易楼腾退20万平方米

实现老旧小区综合整治新开工300个、完工100个,老楼加装电梯新开工1000部、完工600部

开展2000户平房院落申请式退租和1200户修缮。

说实在话,这个2023年的「城市更新目标」要比2022年已经实现的任务相比,速度变慢了。

2023年北京老城的「城市更新」速度不是加快了,而略微有点变慢了:2022年北京城市更新可是「超额完成任务了」。

而2023年依然定了一个「相对低的目标」,这似乎表明了一种态度:北京老城「不宜大动」,而是要「循序渐进」。

2023年,北京

北京的老城更新速度变慢和坚持「老城不拆」,会给北京楼市带来两大明显的影响:

第一,城区「老破小」的房子流动性将会变慢,房价将会承压。

老城不再拆」原则的延续,会让很多「老破小」的房子无法得到拆迁机会,从而不得不进入市场中进行挂牌销售

所以北京主城区「老破小」的挂牌量还会进一步增加,供应量会加大,溢价能力下降,房东不降价会越来越难卖。

原来很多北京城区「老破小」的房子不愿意挂牌出售,就是因为房东都在等着「拆迁」的机会,而一旦「拆迁机会」变得越来越渺茫。

那么,大家都被迫都拿出来「挂牌销售」,会让城区的「老破小」市场竞争越来越激烈,流动性下降,溢价能力降低。

第二,主城区「新房和次新」改善项目,依然有涨价空间。

只要北京「老城不再拆」,就意味着北京老城的新房和次新项目,会越来越稀缺,尤其是北京四环里的「改善次新和新房」。

在「老城不拆」的背景下,这种「四环里」的地段都属于北京的「不可复制的再生资源」。

如果北京「老城能拆」,那么四环里就会出现大量的「新房项目」,稀缺性就不会那么强了,但北京四环里已经不让「动了」。

所以如果你想在四环内买房,90%是「老破小」,只有10%是「品质次新和新房」,所以可以判断未来北京四环里的「次新和新房」依然有涨价的空间。

第二,北京2023年的「政府工作报告」首次提出「支持住房改善」,这是自从2017年以来北京针对住房市场的「首次松绑」。

从历史上看,北京房价上涨存在两大关键推动因素:一个是「学区房因素」,另外一个就是「改善需求因素」。

以上两大因素只要有所「放松或加持」,北京房价就会出现明显上涨趋势。

2023年,北京

所以自从2017年以来,北京为了抑制房价过快上涨,连续出台「打压学区房政策」和「遏制改善需求政策」,尤其是「认房又认贷,认贷款记录」,「二套首付提高到80%」,「离婚三年内限购」,「多校划片,调剂出区」等政策。

牢牢将北京房价「按在地上摩擦」。

但这么多年过去了,北京的「改善需求」并没有消失,而是被强制延迟了,大量的「改善需求」可以说是「蓄势待发」。

一旦北京楼市政策出现「支持改善需求」,甚至是「取消认房又认贷」,又或者是「降低二套首付比例」,「放松离婚买房限购」等政策。

那么,北京的「改善需求」是极有可能出现井喷行情的。

根据我们的判断,北京「楼市调整优化政策」极有可能会在年后出台,新的政策尺度会有多大,将会决定未来一年北京房价的涨幅。

从目前看,支持「多孩家庭改善住房」和「近郊新城松绑,推动城区人口疏解」应该是基本确定的,这背后隐含在两层重大趋势:

一个是「支持多生育,改善中国人口负增长」困局已经是明牌,包括北京、上海在内的超一线城市,也要出台支持「多孩家庭」买房政策,基本上是确定的。

第二个是「推动城区人口疏解」是一线城市的基本发展逻辑,因此北京、上海等城市必将出台「近郊新城楼市松绑政策」,让城区人口加速向近郊新城疏解也是必然的。

从以上两大趋势看,超一线城市的「近郊新城」房价一定会有一波人口红利行情,比如北京的「亦庄地区」,上海的「虹桥板块」等,房价会有进一步的提升空间。

综上所述,2023年的北京楼市,基本上将呈现出「结构性政策行情」。

主城区「老破小」将持续承压,而次新和新房会有上调空间,属于「产品结构行情」,而近郊新城由于政策松绑,常住人口进一步放大,城区改善需求外溢井喷,房价也有提升空间,属于「板块结构行情」。

2023年,对于北京来说,资产优化势在必行。

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