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从深圳共有产权住房新政,看中国楼市之大变局

2023-01-24房产

深圳共有产权住房新政解读

从深圳共有产权住房新政,看中国楼市之大变局

近日,深圳发布【深圳市共有产权住房管理办法(征求意见稿)】。这个办法具体说了些什么,又表明政府的哪些意图,接下来,我通过解读该办法里的关键条文,来给大家一一道来。

条文1:申请轮候和认购共有产权住房的,应当同时符合以下条件:

(1)申请人及共同申请人均未在本市拥有自有住房(含住房建设用地,下同),在申请受理之日前五年以内未在本市转让过或者因离婚分割过自有住房;

(2)申请人及共同申请人均具有本市户籍。共同申请人为现役军人、港澳台居民或者在就读全日制学校期间将户籍迁出本市的未满十八周岁的子女,不受户籍限制;

(3)申请人在本市符合社会保险规定并正常缴纳(不含少儿医疗保险,下同),但在本市退休的除外;申请人参加本市社会保险累计缴费五年以上;在本市服役或者原本市户籍的退役军人,其服役年限计入本市社会保险累计缴费年限;

(4)申请人及共同申请人均未在本市享受过购房优惠政策;申请人配偶在原婚姻存续期间购买过政策性住房,但在原婚姻存续期间已转让该住房或者离异时该住房归原配偶所有的,可以作为共同申请人;

大白话:深圳对共有产权房设置了比较严苛的申请条件,要求无房,深圳户口,社保缴满5年以上,之前没享受过购房优惠政策,而且还堵上了通过离婚或者转让实现无房的漏洞。

条文2:共有产权住房项目的销售均价综合考虑本市住房困难居民经济承受能力、经济社会发展状况、物价变动水平等因素,按照土地出让时市场参考价格的百分之五十左右确定。单套住房销售价格根据项目销售均价,结合楼层、朝向等因素确定。

大白话:共有产权房按照市场价格的五折定价,具有一定的公益性质。

条文3购房人产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定,原则上不低于百分之五十;其余部分为政府产权份额。

大白话:由于定价为五折左右,那么买房人自持份额在50%左右,且不低于50%,剩下份额由政府持有。

条文4共有产权住房实行封闭流转制度。购房人自签订买卖合同之日起未满五年的,不得转让所持产权份额;自签订买卖合同之日起满五年的,可以将所持产权份额转让给符合条件的对象。

大白话:实行5年限售,原则上要满五年之后才能转让自持份额,而且受让对象也需要满足共有产权房的申请条件

条文5购房人自签订买卖合同之日起未满五年,有下列情形之一的,应当自该情形发生之日起三十日以内向代持机构申请收购:(一)因购买、接受赠与、婚姻状况变化等原因在本市另行拥有自有住房的;(二)购房人户籍均迁出本市的;(三)共有产权住房买卖合同约定的其他情形。

大白话:如果在深圳另外有房或者户口迁出深圳的话,可以将不用等满5年就可以将房子的自持份额转让政府,注意只能是转让给政府,不能到市面上流通交易。

条文6:购房人自签订买卖合同之日起未满五年收购的,收购价格按照购买价格确定。

大白话:未满5年就想卖掉的话,只能按照原价卖给政府。

条文7:购房人自签订买卖合同之日起满五年收购的,收购价格计算公式为:收购价格=购买价格×(1+中国人民银行三年期定期存款基准利率)。

大白话:满五年由政府收购的话,按照购买原价加计银行存款利息定价。

条文8:购房人自签订买卖合同之日起满五年转让的,封闭流转的转让价格由买卖双方协商确定,通过市场参考价格规范转让行为。在同等价格条件下,代持机构享有优先购买权。收购价格不高于收购时本项目的市场参考价格对应所持产权份额确定的总价。

大白话:满五年在市面上流转的话,不能超过当时的市场价格

深圳和北京共有产权房的区别

事实上,共有产权房并不是深圳首创,在2017年,北京就已经推出共有产权房,并在2021年对海淀树村地块拍卖时,进一步升级成新型共有产权房政策。

那么这次深圳的共有产权房政策和北京新型共有产权房政策最大的区别是什么呢?那就是深圳的政府份额一直都是不可以买卖的,而北京的政府份额可以由购房人按照原价买回。

在最近的土地拍卖中,北京的新型共有产权房政策已经沦为帮富人买房的工具。

从深圳共有产权住房新政,看中国楼市之大变局

中建玖合府效果图

以去年北京楼市最热的神盘中建·玖合府为例。地块周边的二手房已经卖到了16万/平方米,但是该地块政府限价13万/平米,价格严重倒挂。95%的户型都在165平米以上,大多数房源的总价接近2000万。政府持有10%的份额,满5年之后购房人可以按照原价买回这10%的份额。

这意味着什么?2000万总价的房子,只有有钱人才能买的起,现在政府将单价限定低,而且允许以后按照原价买回10%的政府份额,最终的结果却是帮有钱人降低了购入门槛,让富人更容易买到好楼盘,这和共有产权房保障大众基本住房需求的初衷背道而驰。

未来中国楼市的变局

深圳是我国改革先行者,这次深圳推出共有产权房政策,是我国楼市的一个重要风向标,它标着我国的房地产市场将开始推行新加坡模式,建立多层次的住房供应体系。在未来,纯商品房供应给有较强购房实力的人群,共有产权房供应给购房实力较弱的人群,如果没有购房能力,政府则提供公租房,最终达到大家都能有房住的目的。当然,这个过程不是一蹴而就的,需要比较漫长的时间,且让我们拭目以待。