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地产股狂欢只是假象,房地产的好日子没那么快来,得再苦熬几个月

2022-11-18房产

原创:旺仔

这两天,我看到很多自媒体写文章称「史诗级的救市来了」「楼市上演2015年行情」「再不上车就晚了」。

说实话,这样煽动情绪的文章,我早就看穿了。

市场哪那么容易突然就好起来。

一个在ICU苟延残喘躺了一年了病人,你就算给他吃深山老林的千年人参进补,他也不可能吃完立下就能下床走路蹦跶啊。

如果非要这么要求,我只能说这要求相当过分了。

房地产就是这个病人。

地产股狂欢只是假象,房地产的好日子没那么快来,得再苦熬几个月

房地产的根本问题不是钱的问题

有人说今年楼市最大的问题是钱的问题。

开发商,融资有困难,没钱盖楼,没动力盖楼。

购房者,收入不稳定,没钱买房,没兴趣买房。

其实,最大最大的问题倒不是钱的问题。因为,钱的问题是有办法可以解决的。

第二支箭、金融16条出来后,银行放款条件宽松,房企融资环境改善。

特别是金融16条,央行和银保监会发话,给房企和银行吃定心丸。

首先,支持开发贷款、信托贷款合理展期,保证债权安全的前提下,未来半年内到期的,可以允许超出原规定多展期1年,可不调整贷款分类,报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

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其次,房地产开发贷款投放,对国有企业、民营企业一视同仁。

我知道很多人质疑这句话,说国有企业和民营企业本来就分三六九等,去银行借钱的待遇截然不同,国有企业横着走,甚至都不需要抵押物,还能拿到很低的利率。民营企业去银行借钱,求爷爷告奶奶,银行也没啥好脸色给,生怕民营企业资金链断了,债务爆雷了,还不上钱,被自己给坑了。

这句话,不是对所有民营企业都是利好,但绝对利好一些财务稳健的民营房企,比如万科、龙湖。一些债务出现问题,爆过雷的民营房企去贷款,银行肯定还是会卡的。

很简单的道理,咱们普通老百姓借钱,都看看钱是借给谁,救急不救穷,人家有没有还钱的实力。

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银行也是一样的道理啊。钱要借给有实力还得上的企业。

最后,还给银行开了口子,用于保交楼的贷款,相关机构和人员尽职尽责的,万一不幸出现坏账、呆账,银行领导不用背锅。

有了这个护身符,银行敢借钱了。

这等于减轻了银行的考核压力,行长压力没那么大了,不用担心年底的绩效业绩受影响。

最大的问题是,信心的问题。

有句很俗气的话,我相信大家都听过。

信心比黄金更重要。

信心其实就是希望。

人活着就靠着希望撑着,没有了希望无异于行尸走肉。

当下房地产,最缺的就是信心。

信心崩塌,是最致命的问题。

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当大多数人都对房地产失去信心,觉得「我再怎么折腾也无济于事」,那就是彻底凉凉了。

这里说的信心有三层意思:

第一层,大势的信心。

大势面前,个体渺小得不值一提!

如今大环境的局面,有历史原因、有政策原因、有经济原因,原因很复杂,牵扯方方面面的利益,也不是一时半会能说清楚的。

第二层,房企的信心。

今年很多房企「裁员」「优化」「缩减成本」,这些都是「小打小闹」,是微观层面的优化,解决不了企业宏观层面的生死存亡的问题。

有个民营房企老板,今年顶着很大压力扛着,到处找钱,就为了公司能正常运作,项目能正常开工,结果呢,房子是建出来了,但是不好卖,市场不买单,回款可怜巴巴,最后还是熬不住了。

说起这个故事,他说自己心气太高了,羡慕那些躺平的朋友,今年也不折腾了,天天都是运动,有空就带陪陪孩子,身体搞好了,亲子关系也好了。

地产股狂欢只是假象,房地产的好日子没那么快来,得再苦熬几个月

年底一算账,别人折腾来折腾去的,也没赚到什么钱,反而还亏了不少。自己啥也没折腾,钱是没赚什么钱,但也没亏钱啊。生活的幸福感反而更好了。

今年,各地拿地的大头军几乎清一色的国企、央企、地方城投公司。民营企业的影子,打着灯笼都难找。

拿地的资金门槛限制高,很多民营企业没钱拿地,干脆不参与了。

地方有指标、有考核,国企、央企、地方城投,不管愿意不愿意都要上,都要顶上去。

第三层,老百姓的信心

老百姓现在之所以不买房,核心就是钱。

一是手里现在没有钱,二是担心未来钱不好赚。

今年1-10月份,全国城镇调查失业率平均值为5.6%。

别看这个数字看着像是不大,100个人有5.6个人找不到工作。

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实际上这是一个很庞大的数字,我们国家的人口基数大。再小的数字乘以13亿都是一个很大的数字。每一个数字背后就是一个家庭的生计。

房地产到底什么时候回暖?

说实话,开发商比购房者更想搞明白这个问题。

1、房地产市场的底,在哪?

2、房地产,到底何时回暖?

只是,这两个问题,大家越来越搞不懂了,越来越看不清楚了。

想破脑袋也想不明白的事情,干脆不想了。

最近,很多人都在讨论「楼市到底什么时候筑底」,市场一旦完成筑底动作,接下来就是回暖。

今天房企面临的99%的「痛苦」都会烟消云散。

只是,这个问题没有人能给出答案。

地产股狂欢只是假象,房地产的好日子没那么快来,得再苦熬几个月

为什么这么说呢?

第一,政策拐点不等于市场拐点。

不是「史诗级」重磅救市吗?地产股不是短短10天就翻了两三倍吗?

市场难道不是马上回暖吗?

地产政策的拐点并不等于市场走势的拐点。

无论是房企投资,还是新开工面积,还是销售额,都还处在空前低位。

这说明,房地产市场仍处于「下行」阶段。

谈回暖,还为时过早!

第二,地产股并不能说明根本问题。

今年地产股的价格,用正常的逻辑去分析,是根本分析不了的。

这一整年,地产股被市场情绪牵着鼻子走。

市场但凡有一点风吹草动,地产股立马风声鹤唳。

地产股狂欢只是假象,房地产的好日子没那么快来,得再苦熬几个月

你能想象,龙湖掌舵人吴亚军卸任后,龙湖股票一天之内竟然跌了40%。这种跳水式的下跌根本毫无逻辑可循,除了恐慌没别的原因可以解释了。

转眼之间,第二支箭、防疫20条、金融16条利好接踵而至,市场压抑已久的情绪一下子被点燃,于是地产股上演了一波疯狂行情,很多股票涨停。

房地产真正要活过来,关键还在于销售。

房子卖不出去,整个链条就转不开,长期间转不开就要出大问题。

既然如此,那么,房地产市场到底何时回暖?

今年年底希望不大。

业内悲观的声音很多。

11月10日,绿城中国董事会主席张亚东在第十三届中国房地产科学发展论坛称:「行业处于承压筑底态势,市场信心复尚需时日。我们判断房地产在接下来今年底乃至明年二季度之前,都会进入市场下行阶段。而二季度之后能不能好转还有待观察。同时,在这个过程中,房地产市场规模会相应的降低,这是房地产短期内必须承接的压力。」

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张亚东的这句话,有三层意思:

1、市场下行会持续到2023年二季度

2、2023年二季度是否回暖,还要观察

3、2023年销售规模继续下降

和一些房企的朋友聊天,对2023年的形势判断,大部分人普遍持理性悲观的态度。

楼市的好日子过去了。

不是看这一年两年的市场行情,而是市场的核心逻辑发生改变。

房地产,一看人口,二看城市化,三看经济发展。

人口负增长时代来临。

2021年我国净增人口48万,创60年以来最低水平,人口老龄化趋势势不可挡,人口进入负增长阶段、人少了,年轻人少了,房地产市场的主力消费群体减少。

城镇化发展阶段演变。

我国城镇化水平已达65%,进入了深度城镇化阶段。对于房地产市场的需求,从有房住向有好房子住转移。

今年,「三驾马车」拉动经济增长的动力略显不足。

除投资外,消费、出口指标表现也不如预期。

根据国家统计局发布数据,1~10月份,全国房地产开发投资113945亿元,同比下降8.8%;其中,住宅投资86520亿元,下降8.3%。商品房销售面积111179万平方米,同比下降22.3%,其中住宅销售面积下降25.5%。商品房销售额108832亿元,下降26.1%,其中住宅销售额下降28.2%。

总之,现在还不是高兴的时候,地产人的好日子也没那么快来,奉劝各位做好过苦日子的准备。


以上为正文

旺仔原创

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