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2023年房价是涨还是跌(八)

2023-01-24房产

很多人都知道未来的楼市是分化,那么如何分化呢?为什么会有分化出现呢?承接上集,过去20年是房地产的红利期。

2023年房价是涨还是跌(八)

大家通过买房实现了家庭财富的不断增长,不管是一线城市还是三四线城市都是如此。然而大部分家庭一半以上的财富都在房子里面,房价越高,财富才越保值。

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所以当房价有下跌风险的时候,所有人想到的都是怎么把财富转移到更安全的地方去,那什么地方安全?还是楼市,不过是拥有更多资源,一二线城市的楼市。

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人性都是买涨不买跌的,这个过程一旦启动,分化就会越来越快,造成购买力的进一步集中,从而加剧全国城市之间楼市的割裂,城市板块之间也不是均衡发展的。

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我拿成都来举例,从1998年到2017年这20年里,成都一直维持小户型的品质,高密度的开发,高层住宅容积率普遍在4.0以上,而且当年还流行赠送面积,造成很多楼盘实际容积率在5.0以上。

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加上成都是平原城市,土地条件比深圳、上海好一些,一直开发新区,新房供应不断,结果导致成都的市场结构严重分化,品质差的老破小二手房愿意购买的人越来越少,流通性严重不足,导致这些楼盘的保值率直线下降,价格越跌越没人敢买。

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所以才会有大家看到的成都均价不到18000,可看得上的楼盘房价都是3万左右,这就是品质和流通性分化带来的结果。

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不同圈层的人融资能力也不一样,当货币宽松的时候,富豪们的加杠杆能力远比普通人强上数倍,而且他们比普通人更明白房子对通胀的价值。所以核心城市核心地段的房子虽然很贵,依然有人排队买。

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