当前位置: 欣欣网 > 房产

旭辉能否「起死回生」?

2022-11-18房产

旭辉能否「起死回生」?

图片来源:征探君

曾几何时,旭辉曾经是行业内少有的示范性民营房企。不仅仅是因为其不同于传统闽系房企的理性,还在于林氏兄弟对行业的热爱和敬畏让旭辉积累了一大批朋友。

不过,行业变化之快仿佛超出了所有人的想象。今年11月1日,旭辉控股集团(00884.HK)公告称,已暂停支付境外所有应付的本金和利息,计划对境外债务重组。这也意味着,「优等生」旭辉正式官宣违约。截至当天收盘,旭辉股价已经跌到了历史性的低点——0.39港元/股。

不少人都认为旭辉这一次彻底躺平时、奇迹却发生了。11月8日,中国银行间交易协会官网释放了一则关于「第二支箭」延期并扩容支持民营企业债券融资再加力的消息。

受此影响,地产股债也迎来一波大涨,其中旭辉更是在11月11日当天大涨72.22%,位列单日涨幅榜首。截至11月18日13:08,旭辉控股股价为1.28港元/股,较月初上涨了228.21%。

政策暖风之下,旭辉能够「起死回生」吗?

01

快速扩张

「人生可比是海上的波浪,有时起有时落……三分天注定,七分靠打拼,爱拼才会赢……」歌曲【爱拼才会赢】是福建人天生的注脚,也是发家于福建的旭辉控股的写照。

旭辉控股董事局主席林中出生于1968年,毕业于厦门大学企业管理系。毕业后的林中毅然选择走出体制,进入一家房地产公司做销售。在自告奋勇的市场调研和到处「跑盘」中,林中逐渐锻炼了自己对于市场的敏锐洞察力。

20世纪90年代的厦门市场潜力巨大,但真正的好房子和好中介却不多,包括代理销售、策划、房屋买卖租赁的市场几乎都是空白的。看准时机,林中创办了「永升物业服务公司」。1994年,林中的物业代理公司「摇身一变」成为置业公司永升旭日,这就是旭辉的前身。林中也正式加入了地产开发商的大军。

到2000年,旭辉已经成长为厦门市前三甲的开发企业。尽管如此,旭辉的规模与当时大的开发商相比依旧有不小的差距。要想发展,必须走出厦门。经过反复斟酌,林中毅然决定注册成立了上海永升置业有限公司(现更名为「旭辉集团股份有限公司」),并将管理总部从厦门移到上海。

而自此以后,旭辉也开始真正进入了发展的快车道。在林中的带领下,旭辉很长一段时间里都把开放、共享战略和快速开发战略作为集团适应新形势发展的两大战略。

林中曾在2007年接受【中国建材报】采访时坦言,集团项目开发要由100%独资走向开放。项目开发不求所有但求控制。可以把股权「稀释」,这样原来可以做1个项目的资金现在可以做2个项目,原来可以做4个项目的资金现在可以做8个项目。

另一方面,随着国家土地出让方式的调整以及地价的上升,房地产开发企业要获取土地,前期就要投入大量的资金。但由于各方面的原因,这些土地从开发到满足预售条件长则两年,短则一年半,土地前期所沉淀的资金消耗了大量的财务成本和机会成本,资金周转率也大为降低。所以早在2004年,旭辉管理层就已经把「快速开发」的经营理念提升到了战略高度。

这一战略之下,旭辉控股的规模得以迅速提升。Wind数据显示,2009年,旭辉的营业总收入只有26.35亿元,在当年CRIC(中国房地产信息集团)联手中国房地产测评中心推出的「2009中国房地产企业500强测评排行榜」中排行第65位。

但到了2021年,旭辉控股营业总收入突破千亿,全口径销售金额2472.5亿元,跻身排行榜第14位。与全口径销售金额相比,公司权益金额只有1458.8亿元,权益占比不到60%。

02

危机逼近

事实上,在当时的行业环境下,加杠杆扩张已经成为众多房企的一致选择,这一趋势在2016年达到一波峰值。

【中国证券报】曾在2016年的一篇文章中写到:「即将过去的2016年必将被浓墨重彩地写入中国楼市发展史。」这一年,全国土地拍卖金额与商品房销售金额双双创出历史新高,全年逾318宗地王更是史无前例。

根据克而瑞研究中心统计,2016年截至11月底,全国共计成交318宗单价、总价地王。其中合肥、南京、上海、杭州的地王数量均在20宗以上,地王平均溢价率超过100%的城市不在少数,甚至连三四线城市东莞也创出10宗地王,平均溢价率达455%。

当所有人都在加速奔跑的时候,没有谁能轻易停下来,因为一旦跑得慢,势必会立刻掉队。这一年,黄其森说,与往年相比,泰禾的拿地步伐没有停歇,在北京、上海的核心城市核心地段,即使想拿地也未必就能拿得到;郁亮感慨,买地有巨大风险,但不买就会被挤出市场,万科进退维谷;张玉良表示,房地产行业出现了一些变化,产业集中度提高,中小企业的竞争力在下滑。

所有人都在时代的潮流中被裹挟着往前走。而早前定下「快速扩张」理念的林中也意识到了行业过热。在2016年举行的博鳌房地产论坛上,林中表态:以利为先,不加杠杆,不参与规模和土储的军备竞赛,还是根据自己的节奏来打。

不过,尽管意识到了行业过热,林中并没有选择放慢脚步。2017年,旭辉打响规模战,将全年销售目标由原定的650亿元上调至800亿元。不仅如此,林中也公布了未来5年内,旭辉将冲刺3000亿元销售额,并进入全国房企前十强的目标。

为了达成这一目标,此后,旭辉开始急速扩张。年报显示,2017年,旭辉共收购了78个土地项目的权益,其中公司应占土地代价为452亿元。2018年,旭辉又获取93个新项目的权益,应占土地代价为411亿元。到了2019年,旭辉并未停止拿地的步伐。当年,旭辉共收购79个新项目的权益,应占土地出让金攀升至532亿元。

2020年,「三道红线」出台,限制着狂欢的土地市场和房企的拿地热情。旭辉也开始刻意减少对招拍挂市场的依赖性。当年,旭辉通过多元化渠道获取的土储占到了总新增土储的一半以上。饶是如此,发展的脚步不能停。旭辉花费555亿元收购了60个新项目的权益。

寒冬仍在加剧。2021年,在TOP100房企中,有超过六成拿地金额与上年同期相比有所下滑。大形势下,这一年,旭辉应占土地出让金只有394亿元。

规模的快速扩张体现在报表上是债务水平的急剧攀升和居高难下。Wind数据显示,2016年,旭辉控股短期借贷及长期借贷当期到期部分的债务为44.57亿元;到了2017年,这一数字突增至118.2亿元;2019年甚至突破200亿元,达到211.38亿元。此后3年,旭辉开始逐步降低杠杆水平。但花钱容易还钱难。截至2021年底,这一数字还有177.35亿元。截至今年6月底,这一数字又增长至193.46亿元,再次逼近200亿元大关。

危机,似乎正在一步步逼近。

03

能否「重生」?

尽管危机暗流涌动,但旭辉在今年11月1日公开宣布违约,还是让所有人感到意外。

在今年9月底发给员工的内部信中,林中坦言,从去年下半年开始,在行业去杠杆化、去金融化的大趋势下,房地产行业中的一些企业开始纷纷出险。随着多家民营房企巨头相继出现严重的经营问题,地产行业也进入不曾有过的深度调整期。

而在9月27日的一条朋友圈中,林中更是无奈地写到:「融资补偿、销售疲软,光让还钱哪家房企都吃不消。」

对于旭辉,林中仍然充满信心。11月1日当天,旭辉发布关于控股股东购买公司股份的公告,林中、林伟及林峰三兄弟(控股股东)在公开市场共购买100万股公司股份,总代价为40.2万港元。回购完成后,林氏三兄弟共持有48.72万股股份,占已发行股份总数的51.56%。

今年9月19日,林氏三兄弟组成的控股股东在公开市场购买50万股公司股份,总代价为82.5万港元;9月8日,林氏兄弟在公开市场共购买200万股公司股份,总代价371万港元;9月2日,林氏兄弟在公开市场共购买100万股公司股份,总代价197.7万港元……仅仅9月一个月,林中兄弟就3次回购公司股份,共计花费651.2万港元。

与此同时,市场利好消息的传出也刺激着股市的信心。「第二支箭」延期并扩容支持民营企业债券融资的信息让地产股迎来久违的大涨。

11月17日,中国银行间市场交易协会受理新城控股150亿元储架式注册发行,目前正按照相关自律规则注册评议工作。值得一提的是,这是交易商协会10天内受理的第三家民营房企储架式注册发行,前两家分别是龙湖和美的置业。

值得一提的是,今年5月,与龙湖、新城、美的置业共同入选示范性房企名单的还有旭辉和碧桂园。旭辉能否通过这次机会「起死回生」,引发行业极大关注。

而就在11月17日,消息传来:旭辉获国际权威的投资者指数编制公司MSCI上调ESG评级至A级,似乎也在传递出某种信号。

民营房企的「模范生」旭辉,能否在这波金融支持的「暖风」中复苏目前仍不好研判。但市场信心,显然已经开始复苏。

作者 | 张玉

来源 | 征探财经(ID:teccj6)

END